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深圳违建一线报告西丽90建筑是无产权违建

来源: 2018年09月09日

深圳违建一线报告:西丽90%建筑是无产权违建!

2008年,深圳CBD中最大的城中村岗厦开始拆迁。

深圳为处理违法建筑立法已经不是首遭了。但法不遂人愿,1999年《关于坚决查处违法建筑的决定》和2001年两规颁布之后,违法建筑增长的势头不但没有被遏制,反倒激发了深圳历史上规模最为庞大的两次抢建潮。

2007年深圳市国土局所作的住宅调查显示,深圳有城中村农民房或其他私人自建房超(房超博客,房超,房超说吧)过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。对于这个数据,不少专家认为是比较保守的。

今日,全市处理农村城市化历史遗留违法建筑动员大会在筹备多日之后正式召开,深圳违建更加准确的数据,随着今日违建普查序幕的全面拉开将水落石出。

此次人大第三度立法处理违建,从一开始就被误读为为小产权房转正而备受争议。此次人大立法会否重蹈前两次的覆辙呢?近期深圳有没有出现抢建潮?

对于这些许多市民普遍关注的话题,本报兵分四路,分别深入宝安、龙岗、南山、罗湖和福田,对决定出台前后的违建进行摸底调查。

宝安

违建民房的售卖广告以诱人的价格吸引着那些想圆房子梦的人,可是圆梦的代价是牺牲了城市未来的发展。

从宝安中心区的新安、西乡片区,到西部的沙井片区,宝安的违建在重重重压之下仍在顽固生长。只是有所不同的是,新安、西乡片区多是私房逾越现有规定超高加建,而沙井片区则是采取了工业化的手段,以集体统建的名义建设高品质、规模化的小产权房。

宝民社区:在建楼房加紧超建

紧邻宝安汽车站的宝民花园,是新安街道较大的一个社区,也是违建楼房较多的社区。6月22日下午探访时发现,多栋房子在紧张施工中,狭小的街道内,建筑车辆艰难穿行。

细数了一下,正在施工的建筑有5栋,分别是六巷六号,七巷一号、四号,八巷八号,九巷七号。每栋在建楼房的外墙上,均张挂有《深圳市宝安区原村民非商品住宅施工通知书》,上面均规定建筑楼层为6层,但是在建的楼层多数已经超过了6层。

八巷八号目前已经建到8层,而该楼的《施工通知书》显示,该栋建筑基地面积150平方米,用地面积154平方米,建筑面积924平方米,建筑层数为6。位于七巷一号的建筑物目前已经建到9层,封顶的趋势还未显现,建筑工人依旧在加紧建设。

现在楼房都是建9、10层的,规定的6层,没有一个执行,都存在超建部分。一小商贩说。

在该社区,最近两年新建的楼房多数是在7层以上,其中,最高的一栋达到13层,低于6层的已经很少见到,整个社区仅剩10余栋。

和宝民社区一样,宝安正在建设中的私房多有超建部分。在西乡铁岗村,看到,刚刚竣工尚在装修中的楼房最高已达到13层;在沙井街道办斜对面,一栋在建私房已经建到12层高。

沙井街道:以统建之名

如果说宝民社区的违建是以单栋私房超过规定高度为特征,那么,沙井街道的违建则是以另外一种全然不同的面貌规模化、高品质小区示人,也就是被媒体误读的小产权房。

目前通常所谓的小产权房,是指农村由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,简单理解,即小产权房是指一些建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房产。其中有一部分是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,属于该农村的集体所有者,也有在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

2004年,随着城市化转地的推行,深圳的土地一次性转为国有用地,因此,小产权房和深圳的违法建筑是两个完全不同的概念,前者适用的是《土地管理法》,而后者适用的则是《城市规划法》。无论是在规划专家眼中,还是在深圳各级政府部门眼中,深圳的小产权房属于违法建筑之列。

众厦地产6月27日作出的一份《小产权房专题研究》报告透露,沙井为深圳小产权房数量之最,在售或在建的统建楼盘在50个以上,住房多达5万套以上。

6月29日、7月2日,两次专程前往沙井摸底调查。前段时间非常热销的统建楼盘濠景城目前一片冷清,售楼处前不久已经撤销。周边居民反映,前段时间该楼盘打出了每平方米2000多元的广告,颇为吸引人,后来由于该楼盘被媒体曝光,随之开始低调起来。

濠景城为蚝一股份公司的统建楼,该楼盘共前后两排8栋,楼高25层,底层为商铺。就在该楼盘的对面,一栋红色的建筑已经封顶,豪华装饰初露端倪,外表酷似娱乐中心。

与濠景城相距不远的锦绣小区目前也是人去楼空,售楼处紧闭,几部均无人接听。在沙井西环路上,发现了沙一村统建楼,两栋灰色的建筑已经封顶,共为23层,两层为商铺,上面为住宅,建筑工人还在施工。就在该楼的围墙外,发现了一块沙井街道执法队树立的石碑,此地块为国有土地,严禁任何单位、个人非法占有,违者按相关法律法规处罚的大字掩映在草丛中,落款为2008年7月10日。

在沙井,以统建名义建设的建筑并不在少数,北环路大庙路口新桥社区综合服务中心4栋近20层的高楼如绿巨人般巍然耸立;民主大道上蚝二股份合作公司集体经济项目的12栋建筑已经几近落成,9栋已封顶,3栋正在施工

沙井街道执法队队长赖少辉在接受采访时明确表示,沙井街道的统建楼都未经区政府审批。而据了解,合法的原村民统建项目都要经过规划选址、用地审批、设计委托等程序。

龙岗

龙岗区各街道共组织拆除行动565次,强制拆除违法建筑962栋,拆除建筑面积逾18万平方米。然而,这样的强力拆违也并未能将违建根治。

今年上半年,龙岗区各街道共组织拆除行动565次,强制拆除违法建筑962栋,拆除建筑面积逾18万平方米。然而,这样的强力拆违也并未将违建根治。龙岗区副区长王延奎通报说:个别街道的个别地段问题还很严重。近期,坂田、龙岗等街道抢建回潮比较严重。

个别街道抢建回潮较严重

6月26日下午,热带风暴浪卡登陆前夕。天空阴暗,开始间歇性地下起蒙蒙细雨。这样的天气丝毫没有影响在龙岗区南湾街道吉厦村苏房街附近的一栋民房建筑进度。

这栋房已经建起7层多,从外面向里看去,一层的空间位置很大,没有进行间隔,而上层开设多个窗户。楼房外面有黑色防护掩盖,在楼房中间挂有相关单位颁发的准许施工通知书。施工者介绍,这栋楼是村里的一个姓沈的村民建设,上层用来住人,下层用来做生意,大概5月开始施工,估计8月建成。

就在离该栋建筑不远处,还有2栋建筑正在建设中,均已建设到7层以上。而还有一栋7层高的私房刚刚建好,崭新的外表引人注目。

丹竹头社区一负责人表示,按照深圳市的政策,符合条件的一户一栋私宅在建设时不能超过480平方米,而实际在执行中,只要不超过500平方米,村里都不会干涉。显然,目前吉厦村在建的几栋私宅都已经超过了法定高度,对此,该负责人也予以了证实。

和吉厦村相比,梅坂大道龙岗一侧的违建形势更是不容乐观。7月2日,从宝安区采访归来路过该路段,高高低低多处在建的私宅顿时从车窗外跃入眼帘。调查发现,仅梅坂大道阳光湾畔百货商场附近,就有13栋房屋在建,其中有2栋动工时间不久,刚刚建到2层,另外1栋建到了10层,其余的则都已经建到了10层以上,最高的达到了15层。除此以外,该片区刚刚建好的私宅还有5栋。

近些年来,虽然龙岗区一直很重视查违问题,并数次刮起查违风暴,但违法建筑仍然屡禁不止。2008年,因为查处违建不力,龙岗街道办事处主任和主管规划建设的副主任、执法队队长被免职。

今年6月16日,龙岗区召开全区查违工作会议,龙岗区副区长王延奎通报说,虽然打击一些违法抢建行为取得不错成绩,但个别街道的个别地段问题还很严重。龙岗全区查违总体形势平稳,但部分街道近期查违工作情况有反复,通报中指出坂田、龙岗等街道抢建回潮比较严重,违法抢建行为尚未得到根本性的遏制,局部形势还比较严峻。

龙岗区查违办统计,今年上半年龙岗区各街道共组织拆除行动565次,强制拆除违法建筑962栋,拆除建筑面积逾18万平方米。

超高、加建相当普遍

像上述的违建工程是否在深圳6月初发布分类处理违建的新政后更加严重?居民是否会对政策误读而出现严重的违建、抢建潮?龙岗区某街道办一不愿透露姓名的负责人对此持否定态度。

该负责人透露,之前担心因新政会出现抢建,所以在5月开始严查,事实是肯定没有出现所谓的违建、抢建潮,但近期存在抢建的情况,比如有的村民申报了一户一栋,但等不及审批下来就破土动工,还有一些村民的楼房存在超高、超面积建筑的情况,超高加建在抢建中比较普遍。

丹竹头社区的相关负责人也表示,社区目前审批在建的工程普遍存在超高加建情况,而且很多房子超建部分被执法队拆除之后又进行抢建,好像打游击一样。

私宅违建存在三种情况:一种是没有报批拿到准许施工通知;一种是虽已经报批一户一栋,但尚未拿到相关批文便破土动工;另一种是未按照一户一栋总面积480平方米的规定建筑,超高、超面积部分属于违建。

按照总面积480平方米的规定,严格来说只能建4层半到5层,而龙岗现实情况是很多原村民建的楼都不止这么高。龙岗区某街道办负责人说。在龙岗多个街道调查发现,几乎绝大多数楼房都不止5层,6层、7层楼房随处可见,有的在建楼房甚至超过7层还未封顶。

一般500平方米左右我们都不会管,现在很多村民都是抢建一两层,原来5层建成7、8层,有这种情况存在。在我们社区,原来已经建成的房子现在不可能加建,一般是现在在建的楼房会钻加建的空子,而有的在建房屋外面都有安全护着,一般建到4、5层也不会被人注意,要数才能发现,不过只要执法队发现超过500平方米,就会通知要求拆掉。丹竹头社区负责人说。

龙岗某街道办的相关负责人也向介绍说,超高加建在现实中并非以规定的480平方米为标准,而是根据周边楼房的高度为参考。比如之前建的楼房多是7、8层,如今在建楼房如果超过这个高度,便属于违建,需要拆掉加高部分。

一户一栋只有一个名额,现在你给我机会

深圳违建一线报告西丽90建筑是无产权违建

,我能多建一层就多建一层,要不然就没机会建第二栋了。丹竹头社区一负责人说,1993年之前,满18岁、和家庭分了户的当地人才能申报一户一栋,如果几兄弟当时户口没分开也只有一个名额,现在他们希望利用好一个名额的机会多建几层几兄弟分配,有的原村民在外工作,如今回来后,社区也没有土地给他们建设,有些人也没有经济能力建一栋,于是这些人希望出一些钱,利用亲戚的一户一栋名额,让他们帮着自己建一两层。

虽然特区内的土地早已经转为国有土地,并且随着城市的快速拓展,几乎已经无地可抢建,但零星的违建总是见缝插针地存在着。随着人大常委会再次出台处理违建的决定,一部分原村民再次蠢蠢欲动。不过,这一念头一开始就被扼杀在萌芽中。

零星违建时有发生

几十张崭新的凳子、摆放整齐的桌子,年轻的服务员进进出出整理房间,厨房前工人正在摆放鱼缸农科中心内,一家装修一新的餐馆正在进行着开业前的最后忙碌。

然而,这个餐厅却因其违法建筑的性质而遭到市民的投诉。该栋建筑位于农科中心片区,农园路40号,已经完工并焕然一新,正在装修中。在现场看到,该栋建筑主体最高处有四五米,两边的小房间和厨房有三米左右高,建筑还向外延伸出来用作户外餐厅。

附近的一名福田治安巡逻员告诉,这栋房子4月份开始翻修,并新建了两栋房子,这两栋新建的房子就是厨房。当时执法队来检查过,但是不知道怎么处理。后来两间新房陆续建好,另外的部分也翻修完成,现在人都已经招好了,估计过几天就能营业了。新房子与原来相比,高了一点,加宽了一点。

按照农科中心地区法定图则的要求,该片区已被规划为农业科普城市公园,将建成一个集农业生态旅游观光、农业科普教育展示、农业历史回顾、休闲娱乐,融科普性、文化性、休闲性、参与性于一体的大型综合性科普公园。这意味着,农科中心是政府严禁违法建筑的重点。

随后,前往香蜜湖街道执法队求证,工作人员以负责执法的中队长正在外面执法为由,表示待其回来后再联系。截至发稿前,多次联系香蜜湖执法队,都未获得正式答复。而据媒体报道,早在今年4月份,香蜜湖街道执法队相关负责人就已经坦陈,农科中心确实有违法搭建,我们已经去查过一次,农科中心将房子出租给别人,承租方准备将老房子重新装修后做餐饮,两间新建的房子想用来做厨房。

农科集团公司有关负责人对此觉得十分委屈,我们的确将该地租给了一个私人老板在经营,但农科中心片区很多房屋是早些年的历史遗留建筑,在市里边将其规划为农业科普城市公园之前就已经是现在这个样子了。该处是否违建,和历史状况有很大关系。

正如农科中心一样,福田和罗湖虽然也不时被曝光存在一些违法建筑,但和关外至今仍在不断生长的违建相比,罗湖和福田新增的违建只能说是小打小闹了。

确实没地了。一名规划专家告诉。

重建申请被扼杀在萌芽中

《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》出台之后,最近有没有出现抢建风潮?

罗湖区城管局副局长、查违办主任刘继荣告诉,罗湖区没有出现这种情况,前段时间有人想申请重建,被我们否定了。其实很多村民想重建的,但是不能开这个口子,一旦开了这个先例,以后就无法刹车。

刘继荣分析,罗湖目前的违法建筑总量在7000栋左右。罗湖区原来在农村建设用地红线内的农民房有6000多栋;旧村、农村建设用地红线外的农民房有2000栋左右;原来属于龙岗管理、后来划归罗湖管理的二线关插花地的违法建筑大概有1000多栋,总数在9000多栋左右。

但这9000多栋房屋不完全都是违法建筑,其中一部分是在深圳市人大1999年首度立法查处违法建筑之前所建设的,约有2000多栋。罗湖区作为深圳最早开发的中心城区,1982年、1983年就开始了大规模征地,进行城市建设,经过几十年的发展,留给农民的土地是少之又少,少到一户建一栋楼都无法保障。罗湖地处中心繁华区域,租房等需求量很大,很多农民其实很想建房,但根本没有多少土地留给他们,罗湖是六个区里农民土地最少的。正是基于此,刘继荣表示,最近10年来,罗湖区违法建筑的增量很小,基本上都是历史遗留下来的一批违法建筑。

■调查印象

愈想辨明,愈难辨明

调查持续了将近两个星期,的足迹遍布深圳的几个主要行政区,最终化作这八千字洋洋洒洒的一线报告。实际上,在我们文字呈现的背后,还有不少未能言尽的地方。

6月30日,坪山新区挂牌,驱车前往采访,在新建的横坪快速上,一路走来,不少地方都可以看到在建的房屋包裹着绿色的防护亭亭玉立于密集的农民房之中。

在深圳大工业区,鳞次栉比的农民房已经对深圳出口加工区形成围城态势。被铁丝围起来的出口加工区里,几块尚存的连片土地显得尤为珍贵。2004年深圳市政府组织调查组完成的《关于我市违法建筑问题的调研报告》显示,总面积170余平方公里的大工业区近几年来已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地,目前已经很难找到成片的被征土地。

在宝安大道鸿荣源沙井禧园旁,两栋建了2层但已停工的私房孤零零地矗立在一大片空地上,如同两枚未完全钉入大地的铁钉。

从梅林关出来,沿着梅坂大道前行,不时有10层左右的私宅跃入眼帘。执法队内部知情人士透露,目前,宝安区龙华、观澜片区的违建都还在持续增加中。南望特区,这一线正是深圳中轴线的延长线,是未来深圳城市建设的重点区域。

深圳的土地在哭泣!虽然未现大规模抢建潮,但全市范围内的零星抢建一直屡禁不止,局部地区的抢建甚至已然成回潮。

和以前的调查不同,这是一次令人愈想辨清却愈难辨清的采访。各方都说自己有理:

原村民说,土地被国家征收了,不盖房以何为生?在自家宅基地上盖房不是天经地义的事情吗?

立法者说,违法建筑侵占了国家的土地资源,侵占了社会财富,侵犯了公共利益,严重影响了深圳建设现代化国际性城市目标的实现。

专家说,法律有漏洞,长期以来对农村宅基地建房没有明确规定,而政府息事宁人、屡次退让都让村民更是有恃无恐。

执法队说,权责不对等,限制违法建筑的手段极为有限。

除此以外,一个公开的、谁也不愿意承认的事实是:违建能顶风成长起来与执法不严、特别是各利益相关方的相互勾结有着直接的联系。

在此次采访中,屡次碰到前脚到执法队求证完某栋违建,后脚就有业主或者社区工作站、街道办工作人员前来和谐的事例。某社区工作站负责人在采访结束后替村民求情,称一旦报道出去,执法队有压力,肯定要打掉。我们村有些村民情况确实有困难。知道执法队到来,我们也会包庇一下他们,让他们隐蔽下来,让他们(把房子)建起来。

深圳近30年对违法建筑的战斗,正是在这样一种纠结的心态中进行的,结果就是:高压之下,违建顶风成长,村村点火,户户冒烟,数年之间,深圳的土地几乎被消耗殆尽。

2007年、2009年,深圳分别成立了光明新区和坪山新区,而其中的重要考虑就是这两个区域的土地资源相对来说比较丰富。但据规划部门透露,光明、坪山的土地也并非完全干净,产权之争、违建盘踞都令有关部门伤透了脑筋。

今日启动的违建普查,是时隔五年后深圳再次下决心解决违建问题的最新尝试,但普查、处罚、补交地价、发证,每一个环节都充满了利益的博弈。拆违建难,发证更难,深圳能否为解决违建问题找到突破口还需拭目以待。

南山

西丽、桃源片区的历史违法建筑在南山最为集中,其中西丽片区90%以上的建筑都是违法建筑,而桃源片区的违法建筑也高达50%以上。值得关注的是,在广东第一大旧改项目大冲村的改造中,由于高额的拆迁补偿,仍有村民摸黑抢建。

旧改中摸黑抢建较多

如果想知道深圳的违建利益有多大,请看这样一组数据:2007年,深圳最牛钉子户蔡珠祥、张莲好夫妇779.81平方米的私房获得补偿1258万元,每平方米补偿标准为1.6万元;2008年,深圳CBD中最大的城中村岗厦开始拆迁,住宅公寓的货币补偿标准达到每平方米1.28万元,商业物业则按每平方米2.38万元计算,这使岗厦一夜之间诞生几名亿万富翁。

在南山的大冲村,同样因为旧改诞生了不少亿万富翁,其数量比岗厦有过之而无不及,多达十几人。大冲村改造号称广东省最大的旧改工程,面积达68.4万平方米,集中着1400多栋没有经过合法手续抢建起来的私房,总建筑面积达105万平方米。

由于整个大冲已经全部被纳入旧改范围,因此,严格来讲,大冲应该被定义为历史遗留违法建筑。在城市化之前,大冲还是生产大队。1999年,深圳开始第一次农村城市化,随着城市化进程的加快,违建渐渐在大冲村多了起来。

而长达10年的旧改规划更是为大冲的违建再添了一把火。2001年,大冲被列入深圳的旧城改造范围,但由于种种原因,直到2008年底,大冲旧改才开始进入实质性阶段。

或许是预料到政府将在旧改中开出巨额的拆迁补偿费用,在这长达8年的过程中,一大批居民楼再次被抢建起来,即便是没有空地再盖新楼,原有的楼房也在原有楼层上被不断加高。现在旧改进入了实质性阶段,所有的违建政府基本上默认了,已经依据现有的房屋开始丈量面积。南山区驻大冲工作组某负责人告诉。

根据规划,大冲将在3年内建成住宅区、5年内完成商业区的建设,8年内将大冲整体改造成为现代化新城(新城博客,新城,新城说吧),累计投入将达到600亿元,这相当于建6座杭州跨海大桥。工作组一名工作人员说。

与600亿元的惊人投入同样引人关注的是,大冲原住民因拆迁所换取的财富。根据拆迁补偿规定,拆迁的居民楼(除一楼商铺外)以1.1万元/平方米的标准给予补偿,或者在大冲改造完成后返还同等面积的物业。在拆迁到新住宅楼建成的三年中,被拆迁房屋面积按每平方米30元逐月给予租金补偿。

据统计,根据大冲现有的房屋面积,开发商仅仅是每年补偿给大冲村集体物业的租金每年就达到7000万元。而拆迁补偿投入达到100亿元,根据大冲村现有的原住民2000人计算,平均人均补偿达到500万元。

更令人咋舌的是,大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户,这也意味着,大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

正是这样的利益带来了许多矛盾,也使得旧改工作难以推进。某工作人员表示,在巨大利益的刺激下,半夜摸黑抢建、不断加高楼层成为大冲村里经常发生的事情。一些村民甚至冒着风险,将原本属于临时建筑的铁皮房偷偷抢建,加固成永久性建筑,以获得更高数额的补偿。

西丽街道办也是违法建筑

实际上,大冲还不是南山违法建筑最集中的区域,这一之最当属于南山北部两大片区西丽和桃源。

长期以来,北部是南山较为落后的地区。由于地处偏僻,在改革开放过程中,南山北部享受到的改革开放带来的实惠也相对较少。虽然今日的西丽和桃源已经修建起了宽畅的马路,有了繁荣的商业,拔地而起不少高档住宅楼盘,但是与南山南部相比,仍然显得老旧和落后。

行走在西丽和桃源的街头,大多数人会发现,除了一些新开发的楼盘外,这个片区的楼大多不高,最高的也就只有7、8层,而且造型比较单一,方正的楼形,白色的外砖,这在特区内实属少见。

由于地处山区,十年前,当整个南山都还未崛起的时候,南山北部更是可以用人迹罕至来形容。那时候,西丽和桃源的道路远不胜现在的细致完善,街道两旁最多的建筑便是工厂厂房,不少居民还在贫困线上挣扎,这一切,便成为了昔日违法建筑的温床。

在深圳1999年和2004年的两次农村城市化运动中,偏僻的西丽和桃源征地价格极低,尽管经过两次城市化过程,但当地村民却依旧无法摆脱贫困,同时又失去了赖以生存的田地,而此时,片区内大片空地无人问津。为了提高收入,摆脱贫困,一夜之间,无数栋自建居民楼拔地而起,并用于出租给附近的外来务工者和开厂的人。

其实那时候楼虽然建起来了,但是租住的人仍然不多,大部分的楼都还是空着的,也就是这几年人才渐渐多了起来。西丽执法队负责人表示。

根据统计数据,目前,西丽片区的建筑有90%左右都是没有产权的违法建筑,桃源片区大概也有一半左右。更令人称奇的是,有知情人士称,就连西丽街道办目前所在的办公楼竟然也属于手续不完全的历史遗留违法建筑。

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