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钱从哪来是今年开发商心中巨痛

来源: 2018年08月29日

钱从哪来是今年开发商心中巨痛

当回顾2005中国房地产发展的时候,把宏观调控作为最具特征的标志性词汇是无可争议的:央行加息、新旧国八条、七部委新政、人民币升值、银监会212号文件加上2003年央行121号文件和2004年的土地831政策以及首次加息,政府一系列的政治、经济调控手段对中国房地产的影响是巨大而深远的。当评估这些调控政策对市场的影响的时候,同样存在两种声音:鼓掌的和鼓倒掌的。而对于此前一直被视为房地产边缘角色的房地产金融,却在两种声音的聒噪中走到了历史的前台。

调控势在必行

新旧国八条相比而言,旧八条是针对地方政府内部的,即把房价波动和地方官员的政绩捆绑,即问责制;而新八条则明确向社会各方面传达了政府调控房地产市场的决心,其中第六条是针对房地产金融的:加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,防范贷款风险。从字面理解,政府对于房地产要挟中国经济是有防范的,尤其是银行。对于中国房地产超过70%的资本负债率央行是心有余悸的,就像一座正在休眠的活火山一样,虽然在巨大的刚性市场需求的支撑下,不论是房地产开发代款还是个人按揭都属于银行优良贷款,但美国和日本以及东南亚金融危机的前车之鉴让决策者把防范房地产金融风险作为宏观调控的内容之一。

而用更通俗的语言解释,宏观调控对房地产金融试图达到的目的是遏制这一轮对固定资产,尤其是对房地产行业的投资过热,特别是像热得发烫的上海、江浙等地区。数据层面,据1季度Reico报告显示:2004年1~11月房地产开发投资同比增幅高于城镇固定资产投资,并且该趋势不断扩大,2004年房地产开发投资同比增长29.6%。2005年1~3月,城镇固定资产投资为9036.7亿元,同比增长25.3%;房地产开发投资2323.6亿元,同比增长26.7%,房地产开发投资增幅高于城镇固定资产投资增幅1.4个百分点。

而在现象层面,调控之前的上海几乎是一种全民投资房产的状态。一位上海的普通市民告诉笔者,我周围的几个朋友就是,大家凑钱炒一套房子,一年能赚30多万!以前精细的上海人买房自住至少要看上15次,而当时连看都不看就掏钱。

无论是易宪容、尹中立,还是摩根的谢国忠,都用现在看来理性而当时被视为危言耸听的理论提醒社会各界:谨防房地产要挟中国经济(易宪容),要打击炒房(尹中立),中国房地产存在巨大泡沫(谢国忠),而政府制定的经济政策在某种程度上回应了这种危言耸听。社科院金融所尹中立博士在此后的一次采访中自豪地告诉笔者,实际上无论是新国八条还是七部委新政,都把他的观点变成政策。

调控效果评估

实际上政府对房地产金融的调控从2003年就开始了,121号文件紧缩银根对房地产开发的影响不亚于本轮宏观调控。而本轮宏观调控对房地产金融的政策其实是要求银行严格执行121号文件的要求:银行发放开发贷款时要求开发商必须四证齐全且自有资金达到30%从制度层面切断社会资本疯狂流入房地产行业的咽喉。

宏观调控的效果是显而易见的,同样是Reico报告,3季度的大标题是:房地产增长全面回落,房地产开发投资增幅降到近年新低,其中8月份的增幅最低,为18.05%(2004年平均增幅是24.4%)。而在央行发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》中指出:2005年6月末,商业银行自营性房地产贷款余额达到2.60万亿元,比年初新增2140亿元,同比少增237亿元;贷款增长23.20%,增幅同比回落12.85个百分点

钱从哪来是今年开发商心中巨痛

。其中,房地产开发商贷款余额为8459.45亿元,增长18.65%,增幅同比回落7.69个百分点。

在现象层面,同样是上海,房价开始下跌,而因为房价下跌,现在甚至出现集体退房现象,因为购房人一算,不还贷和交违约金相比更划算。虚拟的需求和对未来预期的透支造成了上海房地产泡沫的破灭,但即便增幅降低却仍然超过20%的投资增长表明,目前房地产的利润依然对资本充满巨大诱惑,易宪容就曾撰文指出,联想和国美这样的非房地产资本进入房地产进行行业投资,说明这个行业存在巨大问题。

洗牌开始了

在121号文件紧缩银根和831紧缩地根之后业内就有评论指出,行业洗牌开始了,小开发商将退出游戏,而这一轮的宏观调控让这种洗牌的速度加快。

实际上,在多数开发商的传统观念当中,房地产金融是个伪命题,在2005中国房地产金融年会上顺驰的孙宏斌就直言不讳地表示:房地产是房地产,金融是金融,二者风马牛不相及。而一位开发商更直白表示,房地产做好的关键是处好同各方面的关系,土地部门、建委、银行拿地、拆迁、预售、盖房,说到和金融有联系的不过是在银行贷款。巴曙松对此更形象比喻:中国不存在房地产金融,只有房地产信贷,这是当铺文化和砖头文化的延伸。

这些观念的形成固有其原因,不过开发商的日子越来越不好过了,这是一个不争的事实。任志强在一篇文章当中就指出,房地产发企业的平均寿命是3到5年,这是一个高风险的行业。原因林林总总,而政策风险是重中之重。

开发商到底有没有钱的问题是企业的最高机密,就像巴菲特说的:究竟谁没有穿泳裤,只有潮水退却的时候才知道。不过在各种有关金融话题的各种论坛的门庭若市从一个侧面说明了开发商面临的资金窘迫状况。在博鳌房地产论坛现场,在2005中国房地产金融年会,甚至在刚刚结束的《财经》房地产与资本市场圆桌会议,有关在那儿能筹到钱的话题开发商都顷之若鹜洗牌开始了,一个摆明的事实是,没有华润那样的资本实力,休想拿到清华70多万平米的地王,参与游戏的人越来越少,全民习武到仅仅五大高手华山论剑的转变,对房地产的健康发展而言,究竟是好事还是坏事呢?这可能是留给2006年的房地产金融回答的问题。

Reits和212号文件

对开发商资金链条造成又一沉重打击的是银监会9月发布的212号文件,文件要求,提高开发商利用信托融资的准入条件:自有资金达到35%,二级资质和四证齐全。文件一出台,就有开发商评论:房地产信托将名存实亡(北京玉泉新城董事总经理庄宗汨),如果按照212号文件规定的这三项条件执行,那么实际上是把开发商利用信托融资的准入条件和央行121号文件之后银行放贷的准入条件等量齐观。而信托的利息一般都在9%以上,而到银行贷款则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高,如果其门槛抬高到同银行一样高,那么还不如到银行贷款呢。

而据统计,2005年月,仅公开发行的集合类信托计划,就有70亿元投向房地产市场,而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。在银行紧缩银根之后,信托成为开发商开发投资的重要渠道,如果212号文件执行以后,房地产开发的融资渠道将越来越狭窄。

谚语说:上帝关上一扇门的时候必然会打开一扇门。开发商们在212号文件出台的时候肯定对此谚语不予苟同,但在政策制订者的眼里,所谓信托不过是变相的贷款而已,实质上是一扇门,应该同银行一样被关上。

至于另外打开的门,就在银监会出台212号文件不久,商务部递交给国务院一份针对商业地产发展的四项建议:尽快出台《城市商业点规划条例》,开放Reits通道,力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待,发展商业地产中介服务业其中开放Reits通道被认为是开发商的救命稻草。

Reits,房地产投资信托基金,开始在特定的历史条件下走上前台。它是不是上帝给开发商门打开的另外一扇门呢?北师大金融研究所所长钟伟直言不讳:不!从国际经验来看,Reits不是房地产融资主流,它占美国国内资源大概不到10%。我们国内也有信托行业,100多家信托公司就算一个信托公司每天放十个信托计划,每个计划1到2个亿的资金。100家信托公司一年为我们中国境内能够通过信托渠道,筹集的资金不会超过200个亿,这点钱对于庞大的房地产资本投入而言简直就是杯水车薪。

而包括巴曙松、哈继铭在内的国内顶级房地产金融专家都敏锐指出,房地产如此高的利润,与其跑很远到海外去找钱,为什么不让国内的资本国内的老百姓分享呢?比如上市,比如发行证券,比如开放本土Reits如果对总结2005年房地产金融变动而言,这个话题过于前瞻,然而结合房地产金融从配角到主角的转变我们发现,利润倾于平衡的过程是行业发展越来越专业化的过程,从这个角度我们相信,留给2006的话题当中,Reits占有一席之地。

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