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房企告别躺着赚钱时代轻资产转型多元化布局

来源: 2018年08月05日

房企告别躺着赚钱时代 轻资产转型多元化布局

房地产行业躺着就把钱赚了的时代成为历史后,房企被迫进入转型期。

数据显示,2014年商品房销售面积12.1亿平方米,比2013年下降7.6%,增速同比下降2.49%,商品房待售面积6.22亿平方米,创历史新高。另外,统计152家房地产上市公司去年年报发现,2014年营业收入同比增长14.68%,但归属母公司的净利润开始下降为869.61亿元,同比下降0.13%。市场普遍共识是,增长乏力,地产行业已进入调整期。

行业低迷,生存压力骤增,新常态下房企纷纷转型。5月14日,万达与万科联袂上演强强联合的大戏

房企告别躺着赚钱时代轻资产转型多元化布局

,便是一个缩影。纵观国内房企大鳄,万达的轻资产化,绿地的大金融、大消费、大基建,恒大的多元化布局都颇具代表性。而诸多中小型房企,也不乏搭载生物医药、海洋工程、现代服务业欲再下一城的案例。

穷则思变,变则通。不管选择怎样的转型模式,都是对企业成长的勇敢尝试。轻资产后起称王还是多元化大杀四方,或许探索过程才是最精彩的看点。

万达:轻资产的诱惑力

首先讲下亚洲首富王健林的故事。

根据彭博华人富豪榜和亚洲富豪榜截至5月1日的数据,万达集团董事长王健林以381亿美元的身家超过李嘉诚,成为新的华人首富兼亚洲首富。

王健林最为人所知的是其地产开发商万达董事长的身份。换句话说,王健林从房地产中掘得了第一桶金。而眼下,万达的去房地产化却成为了市场的热点。

另外,对王健林首富之位贡献最大的已经不是卖房所得。遍布全国的万达广场提供的租金、万达院线在资本市场市值的飙升成为王健林财富的重要支柱。同样,这也引发了整个行业的思考。

在万达集团2014年年会上,王健林披露了万达的转型方向:从空间上看,是从中国企业转型为跨国企业;从业务上看,是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

1月14日,万达商业地产与光大控股旗下的光大安石等4家公司签署投资框架协议,4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币,建造约20座万达广场,并委托万达负责招商、运营和管理,其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。

当时,万达方面对外表示,这一举措标志着万达商业地产轻资产模式正式启动,上市后的万达商业地产将走上轻重并举的发展道路,开创全新的商业模式。

4月15日,在深交所做的演讲中,王健林详细阐述了万达轻资产化的发展路子。

据王健林称,万达商业地产要从重资产向轻资产转型,到2020年,万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入,将来万达商业地产股份有限公司可能去掉地产二字。

谈到为什么要选择轻资产化的路子,王健林说了三点理由:利用万达广场扩大竞争优势;

拿资源优势去拓展中小城市市场;产生边际效应。

除了资产轻量化之外,王健林还谈到,希望通过快钱建立内部融资渠道。

种种迹象表明,万达的轻资产化再一次受到追捧。

万科:做城市配套服务

相比万达,万科的转型可谓是代价惨重。

去年年末万科在丢掉行业一哥宝座后,郁亮把万科比作是一个过了青春期的的企业,因此不需要用规模和个子来衡量。

今年3月9日,毛大庆离职发布会上,郁亮更是公开表示,去年我们就放弃了规模这件事情,今年我们强调以现金流为基础的真实价值创造,继续抓现金,抓回款,没有回款的销售是耍流氓。

3月31日,万科发布的年报中,详细阐述了房地产进入白银时代的概念。同时,万科尝试研究世界上27个有较为完整数据的经济体的不动产价值发展历程。结论是,在白银时代,中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束,行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

不过中国经济研究院研究员刘德炳却告诉中国经济,去年报中,万科只是利用全球房企发展历程讲了个美丽的故事;而业绩更加惨淡的一季报,才更能说明万科的困局。

4月26日,万科公布1季报。13月,万科实现营业收入88.9亿元,净利润6.5亿元,同比分别下降6.4%和57.5%,这被市场定义为行业标杆性事件。

对于业绩的下降,万科方面表示,一季度利润下降有特殊原因,不具有代表性,全年业绩预计仍将增长。同样,也有市场分析人士认为,一季度不是房地产结算的密集期,加上安邦保险的减持,都是数据下滑的客观因素;另一个层次,万科未来的业务板块是三好住宅和城市配套服务商,策略调整后,业绩在短期内受影响也是理所当然。

5月14日,万科和万达终于走到了一起。双方将通过联合拿地、合作开发等形式,充分发挥各自优势,实现互利共赢,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。

此次和万达的合作,也有市场分析人士认为,两个企业在基因、文化、气质上都有一定差异;只有顺利通过磨合期,才能达到合作实质大于形式的效果。

绿地:打造同系企业群

2014年,对于绿地而言,其意义非同凡响。

借助上海国资混改东风,绿地欲借壳金丰投资开始登陆资本市场。经过不断鏖战,今年4月份,证监会终于有条件通过绿地借壳申请。4月24日复牌后,金丰投资连续开出5个涨停,足以证明市场对房企市场最大借壳案的支持。

不过,这也仅仅是绿地意气风发的一个剪影。

在去年年底的一哥之争中,绿地超越万科问鼎头把交椅时,市场就开始密切关注这家企业的辉煌之路。当然,更包括其转型战略。

1月24日,绿地公布了2014年业绩。全年实现业务经营收入达4021亿元,较上年增长22%,年末总资产近4800亿元。房地产业务全年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%;实现预销售面积2115万平方米,较上年增长30%,两项指标齐攀历史新高,绿地也因此登顶全球最大房企。

当时,董事长张玉良称,力争到2020年业务经营收入达到8000亿元。他还认为,绿地房地产业绩在2014年再创新高,来自于多年来积极坚持产品结构优化、区域布局完善、营销模式创新等的合力支撑,是战略转型和战术革新的综合成果,是综合实力的再突破。

根据绿地方面规划,绿地集团将重点完成多项核心战略任务,全面转型升级、实现再成长。总体将加快形成3+X产业集群的总体布局,其中3是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群,X是新兴产业培育。

在绿地借壳有条件通过时,张玉良再次明确指出,要在做强房地产主业的基础上,加快大基建、大金融、大消费三个重点领域的发展,并通过参股优质企业和嫁接互联培育新商业模式,打造绿地系企业群。

分析人士认为,绿地在做大规模的同时,也打造了可为企业提供持续发展的产业布局;紧抓基建工程,进军金融领域,拓展消费市场。以房地产为中心的综合型服务体系一旦形成,其后市表现相当可观。

恒大:眼花缭乱的多元化

有专家调侃,恒大的多元化转型像一本百科全书,每一页的注释里都躲着十万个为什么。

2010年,广州恒大足球俱乐部亮相。足球,成了恒大转型的第一张名片。五年过去,广州恒大在亚冠和中超都有所斩获,许家印在看台上频频出现的身影,让人几乎忘却了他恒大地产董事局主席的身份。

2013年11月9日晚,恒大亚冠夺冠庆典上,恒大冰泉首次面世。11月10日恒大集团在广州总部举行恒大冰泉上市发布会,揭开恒大冰泉的神秘面纱,正式对外宣布进军高端矿泉水市场。

2014年8月7日,恒大集团同时成立了三个新业务公司,分别为恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团。据报道,三大产业预计投资额将达到1000亿元。

在8月26日的中期业绩发布会上,许家印更重申要坚定不移实施多元化。

另外,在恒大2014年业绩会上,许家印还透露,未来将分拆恒大旗下矿泉水、粮油和乳业三大产业赴港上市。

这还不算完。2015年4月1日,新传媒公告显示,公司与恒大健康产业有限公司订立股权收购协议,同意向其收购天津恒大原辰医学美容医院有限公司96.25%股权,韩国原辰医疗美容集团持有恒大原辰其余3.75%股权,这意味着恒大集团正式向新传媒注入健康产业资产。

从足球到牛奶,再到美容,多元化后的恒大像是一个巨型超市,让市场眼花缭乱。实际上,这些转型业务并未带来明显的利润,因此市场上恒大多元化完全看不懂的声音也从未中断,

而许家印则回应称,目前集团于其他产业的投资,在集团总销售的占比微不足道,房地产业务是集团的基础,其他业务则是战略产业。

一位市场分析人士告诉中国经济,恒大烧钱转型的背后是卡位。凭借着资金优势进入行业后,很可能会打破旧的格局,从而形成新的增长点;但目前效果和想象中尚有差距。

转型和被淘汰的抉择

其实,约5年前,房企的转型已经炒的沸沸扬扬。只不过相对于目前局势,当时的房地产行业依然处于好赚钱的行业。

当年,虽受较为严格的宏观调控政策影响,2010年整个房地产行业年报数据依然亮点颇多。据统计,主流房企2010年的业绩平均增幅都在三成以上。

到了今年一季度,已经是另外一种景象。

中原地产数据显示,截至4月13日,16家上市房企公布2015年一季度业绩,其中12家企业同比下调。具体看,12家企业中包含了万科等标杆房企,多家企业的利润跌幅超过50%。

行业也普遍认为,融资拿地开发销售的盈利模式已经不能适应新常态市场需求;而转型已经成为事关企业生死的大事。

另外一组统计数据显示,截止目前,房地产行业的144家A股上市公司,有转型意向或行动的公司有86家,按照转型的类型划分,可分为在房地产行业内部转型、保留房地产业务,向房地产相关行业延伸、保留房地产业务,向其它行业延伸以及收缩地产业务,谋求彻底转型。

从房地产公司纷纷转型的现状可以看出房地产行业已经是辉煌不再,躺着都能赚钱的时代已经渐行渐远。但具体哪个行业更有钱途,房地产企业本事暂时还未做出明确判断。

一位行业观察人士告诉中国经济,如何面对下一轮行业洗牌,每个房企都有新的抉择。依托实体做轻资产运营也好,不断冲入新领域铺大摊子也好,或许根本就没有可以复制的模式,只有适合自己的方法。

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